原文章标题:考量养老项目经营经济效益的评价指标体系是啥？

弄清楚一个行业的基本上赢利企业很重要，这一东西搞错了，就代表着把一个行业的属性和实质彻底了解问题了，如同论 “ 个 ” 卖的东西被你按 “ 斤 ” 卖了，全部就搞错了。

下列为文中创作者，依据往日很多年工作经验总结出的、考量养老项目经营经济效益的评价指标体系和分辨方式，供同行业参照、探讨。

养老项目的经营经济效益优劣如何来点评，仿佛业界一直沒有的共识。投资者点评养老项目的经营优劣，一般是看盈利有多少，住房率是多少，人护比多少，顾客满意度等，每个视角就会有。指标值多了，尽管看起来较为全方位，可是导致了解起來太过繁杂，沟通成本高，无法达到项目投资的共识等问题。

一个直接的，可以给投资者给予不一样投资项目使用价值较为的指标值，或是很必须的。

我还在综合性参照了好几个行业的经营评价指标体系以后，发觉目前的各行业指标值都不符养老项目的特性，只有自编一个指标值了。

养老项目有几个特性，跟别的行业不一样。

第一，基本上赢利企业是 “ 床 ”（医护型）和 “ 房 ”（自立型）。并不是住房或商业服务的 “ 平米 ” 定义。与酒店餐厅行业的 “ 屋子 ” 定义相近。

弄清楚一个行业的基本上赢利企业很重要，这一东西搞错了，就代表着把一个行业的属性和实质彻底了解问题了，如同论 “ 个 ” 卖的东西被你按 “ 斤 ” 卖了，全部就搞错了。

第二，“ 床铺 ” “ 屋子 ” 的应用方法是 “ 长期性自身应用 ”，而不是短住或项目投资。因此养老项目的住房率要比酒店餐厅行业的广泛高许多。相对应的销售费用也会低许多。 

第三，收费标准项目上，除开屋子房租花费，也有餐饮业、日常生活附加费、医护或恢复附加费可以扣除，此外还能够扣除一笔 “ 紧急备付金 ” 做为保证金，这个是别的行业收费标准里都没的。

我将养老项目的经营评价指标体系，换算到基本上赢利企业上，用每床或每房的盈利状况来点评一个新项目，而无需总体工程的获利状况点评（由于新项目与项目规模、项目投资额度、运行模式都不一样，拿数量压根无法对工程项目开展较为评定），那样便会很容易了解，并且也有效。

我制定的指标值为：PPAB（ 合理单床年盈利 ）和PPAR（ 合理单房年盈利 ）

医护型新项目

指标值

PPAB（Profit Per Available Bed）（合理单床年盈利）

构思

把任何的成本费盈利换算到赢利模块（床铺）上。根据赢利单位的盈利水准，剖析工程的长期投资水准。

计算方式

PPAB = RPAB - CPAB

RPAB（Revenue Per Available Bed）（合理单床年薪）：当初新项目总体住房率 x 单床每月收益 x 12个月 ÷ 床铺收益所占占比

CPAB（Cost Per Available Bed）（合理单床年成本费）：（土地资源成本费 基本建设成本费 室内装修成本费 软装设计成本费 机器设备资金投入）/ 门诊量 /  使用寿命 年经营成本费 / 门诊量

点评规范

分方式点评（ 多元化经营 / 中财产 / 轻资产 ）；分级别点评（ 高档 / 中高端 / 经济实用 ）。

项目可行性分辨

1、静态数据分辨项目可行性（速算法）：单床整体资金投入 ÷ PPAB = 静态数据投资收益率N

回本时间 N<8 年，新项目行得通。

2、动态性分辨项目可行性（细优化算法）：（ 第1年的单床资金投入 第 2 年的单床投入 第 3 年的单床资金投入… 第 N 年的单床投入 ）- 第 1 年的 PPAB- 第 2 年的 PPAB- 第 3 年的 PPAB…-N 年的 PPAB=0 。

N<7 年，新项目行得通。

自立型新项目

指标值

PPAR（Profit Per Available Room ）（ 合理单房年盈利 ）

构思

把任何的成本费盈利换算到赢利模块（ 屋子 ）上。根据赢利单位的盈利水准，剖析工程的长期投资水准。

计算方式

PPAR = RPAR - CPAR

RPAR（Revenue Per Available Room）（合理单房年薪）：当初新项目总体住房率x单房每月收益 x 12 个月 ÷ 房租费收益所占占比CPAR（Cost Per Available Room）（合理单房年成本费）：（土地资源成本费 基本建设成本费 室内装修成本费 软装设计成本费 机器设备资金投入 ）/ 间数 / 使用寿命 年经营成本费 / 门诊量

点评规范

分方式点评（ 多元化经营 / 中财产 / 轻资产 ）；分级别点评（ 高档 / 中高端 / 经济实用 ）。

项目可行性分辨

1、静态数据分辨项目可行性（ 速算法 ）：单做一套有点贵屋子整体资金投入 ÷ PPAR = 静态数据投资收益率N

回本时间 N<8 年，新项目行得通。

2、动态性分辨项目可行性（细优化算法）：（第 1 年的单房资金投入 第 2 年的单房投入 第 3 年的单房资金投入… 第 N 年的单房投入）- 第 1 年的 PPAR- 第 2 年的 PPAR- 第 3 年的 PPAR…-N 年的 PPAR=0 。

N<7 年，新项目行得通。

这一指标值因为是自身打造出来了的，实际上在企业里面或是行业内，短时间也是难以达成一致的，他人不大可能会立即选用。可是做为本人的一种原創方式，望共享出去，让大伙儿纠正、一同探讨。

附：投资项目评价指标体系：

IRR

定义：

内部报酬率法（英语：Internal Rate of Return）是用内部报酬率来点评投资项目会计经济效益的方式。所说内部报酬率，便是促使新项目注入资产的折现率总金额，与排出资产的折现率总金额相同的年利率，换言之，便是促使irr（NPV）等于零时的贴现率。如果不应用计算机，内部报酬率要用多个贴现率开展试算，直到寻找irr等于零或接近于零的那一个贴现率。

抛开繁杂的会计表述，IRR 针对开发设计新项目的现实意义，大部分可以解释为是工程项目的年化收益。

计算方式：

IRR的计算方式，是在 Excel 中键入公式计算 IRR，随后挑选 “ 初期项目投资 ” 额度和测算一定时间周期的利润率，就可以测算得到。

优点和缺点：

内部报酬率法的优势，是可以把新项目使用寿命期限内的盈利，与其说投资额联络起來。强调这一工程的回报率，有利于将它同行业标准投资回报率比照，明确这一新项目是不是非常值得基本建设。应用贷款开展基本建设，在贷款标准（主要是年利率）还不很确立时，内部报酬率法可以绕开贷款标准，先求取内部报酬率，做为可以接纳贷款年利率的高限。

但内部报酬率主要表现的是比例，并不是平方根，一个内部报酬率较低的计划方案，很有可能因为其经营规模比较大而有很大的irr，因此更非常值得考虑到。因此在每个计划方案选比时，务必将内部报酬率与irr结合在一起考虑到。

NPV

定义：

irr，是一项项目投资所形成的将来现金流量的折折现率，与新项目运营成本中间的误差。irr指标值是体现投资项目获利能力的指标值。

管理决策规范：

irr ≥0 计划方案行得通；

irr＜0 计划方案不行得通；

irr均＞0 净现值较大的方法为最佳计划方案。

优点和缺点：

优势：考虑到了货币时间价值，提高了项目投资合理性的点评；考虑到了整个过程的净现金流量，展现了流通性与盈利性的统一；考虑到了经营风险，风险性愈大选用高贴现率，风险性小则选用低贴现率。

缺陷：irr的测算较不便，难把握；净现金流量的精确测量和贴现率较难明确；不可以从信息视角立即体现项目投资的具体收入水准；新项目投资总额不一时，没法精确分辨方法的好坏。

ROI

定义：

投资收益率（ROI），就是指根据项目投资而应回到的使用价值，公司从一项投资型商务活动的项目投资中取得的资金收益。它覆盖了公司的盈利总体目标。盈利和付出的经营所必需的资产有关，由于管理者需要根据投入和原有资产得到盈利。

计算方法：

投资收益率（ROI）= 年盈利或年平均盈利/投资额 × 100%

优点和缺点：

优势是测算简易缺陷是欠缺全局观。当一个项目投资的资本利润率，小于某项目投资核心的资本利润率，而高过全部公司的资本利润率时，尽管公司期待接纳这一项目投资，但该投资核心很有可能回绝它；当一个项目投资的资本利润率，高过该项目投资核心的资本利润率，而小于全部公司的资本利润率时，该项目投资核心很有可能只考虑到自身的收益而接纳它，而不管不顾公司共同利益是不是遭受危害。

ROE

定义：

每股收益ROE（Rate of Return on Common Stockholders’ Equity），净资产收益率，又被称为公司股东权益报酬率 / 基金净值收益率/权益报酬率 / 利益毛利率 / 净资产利润率，是纯利润与均值股东权利的百分数，是企业税后利润除于资产总额获得的百分数率，该指标值体现所有者权益的盈利水准，用于考量企业使用已有资产的高效率。指标越高，表明项目投资提供的收入越高。该指标值展现了已有资金获取净收益的工作能力。

一般来说，债务提升会造成每股收益的升高。

公司财产包含了两一部分，一部分是公司股东的项目投资，即其他综合收益（它是公司股东付出的总股本，企业公积金和留存收益等的总数），另一部分是公司借入和临时占有的资产。公司适度的应用财务杠杆系数，可以增强资产的运用高效率，借入的资产太多会增加公司的财务风险，但一般可以提升赢利，借入的资产偏少会减少资产的运用高效率。每股收益，是权衡公司股东资产运用效果的主要财务指标分析。

计算方法：

每股收益 = 税后利润 / 其他综合收益

EBITDA

定义：

EBITDA是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的简称，即未计贷款利息、税费、折旧费及摊销费前的盈利。

定义：

EBITDA 除于前期工作项目投资，获得的占比。

一般要做到 6% 以上，不低于企业的财务成本，才算得上新项目具备投资价值。

大型商场：地面利用

中国台湾常常用来测算大型商场经营经济效益的指标值，指的是每坪的范围可以产出率是多少销售额（营业额 ÷ 专卖店所占总坪数）。

地面利用是内地地域现阶段最实用的、考量大型商场经营经济效益指标值。

计算方法：地面利用 = 销售总额 ÷ 店面运营总面积；日均地面利用 = 日均销售总额 ÷ 店面运营总面积；月均地面利用 = 月均销售总额 ÷ 店面运营总面积。

经验：在深圳市，一线的大型商场，例如世茂广场和海岸城，一年的地面利用在 2 到 3 万余元，只需超出一万元的地面利用，大型商场就不容易亏本了。万达广场的地面利用，是在 7000 到 1 万中间。

酒店餐厅行业：GOP

中国常常应用本指标值。

 “ GOP ” 是 “ Gross OperatingProfit ” 的通称，即营业毛利，它在本年利润中体现为收益减掉成本费、人工费用、运营单位的直接成本、后台管理单位的间接成本后的账户余额。GOP = 酒店餐厅营业总收入 — 酒店运营支出。

GOP率便是毛利率，GOP率 = GOP / 酒店餐厅营业总收入 × 100% 。

酒店行业：RevPAR

国际性上考量酒店餐厅经营绩效指标。

RevPAR 是 Revenue Per Available Room 的简称，就是指每个可借出去酒店客房造成的均值具体主营业务收入，用酒店客房具体全年收入除于酒店客房数量，但一般都用具体平均房价乘于出租率表明，結果全是一样的。由于平均房价和出租率较为全年收入更具有可操控性，因此越来越多的宾馆或餐馆习惯性用具体平均房价 × 出租率来测算。

Revenue Per Available Room（每个可供租赁酒店客房收益），这一定义做为其酒店餐厅经营销售业绩考量和剖析的基本。RevPar 这一国际性酒店行业广泛采取的考量方式，体现的是以每个酒店客房为前提所形成的酒店客房收益，因而可以考量酒店房间仓储管理的顺利是否。

计算方法：RevPAR = 具体平均房价 × 出租率；出租率 = 已租赁酒店客房数量 / 酒店客房总总数；具体平均房价 = 酒店客房全年收入 / 已租赁酒店客房数量。

一般来说，给予多功能服务项目的三星级以上酒店餐厅的收入中有 50% - 65% 是来源于酒店客房。而在附设公共服务设施（主要是餐饮经营）比较有限的经济酒店或是长住型酒店，达到 90% 的收益则是来源于酒店客房。

经验 ：单个三星级酒店的 RevPAR 要 >120 元 / 奇才不亏本。单个四星级酒店的 RevPAR 要 >180 元 / 奇才不亏本。

养老地产

多元化经营方式：GOP率 收益比

中财产方式：GOP率 IRR 静态数据投资收益率

轻资产方式：GOP率 EBITDA-U

创作者 I 李亚南

很多年从业养老产业开发设计行业一线资询工作中，致力于养老产业科学研究。组织和进行了好几个不一样种类养老服务经营管理方法工程的市场调研、投资融资、开发设计、设计方案、经营筹划环节的具体工作中。立即和间接性进行的养老服务资询项目超过50个。现任深圳招商蛇口股份有限公司养老事业部市场总监。

另外，6 月 15 日，招商蛇口上海公司产业总监付彬彬，将出席 「老龄产业本土创新实践 I《蜗牛故事》深度分享会」, 以 “ 在大健康的海洋里扬帆远航——央企大健康业务创新思考 ” 为题，分享以下干货内容 ： 

1.  大型开发商的 “ 养老转型之路 ” ：

     ~ 开发：设计、成本、施工、营销…

     ~ 运营：独立运作、精细化管理… 

2.  央企中外合资之路 （创新与磨合）：

     ~ 以招商高利泽 (China Merchant - Colisee)，由招商蛇口和法国第三大养老集团 —— 高利泽集团共同成立的养老机构服务运营合资公司为例

     ~ 以招商蛇口与印尼最大的金融控股财团 —— 印尼力宝集团共同成立的医疗合资公司——“招商力宝医院管理（深圳）有限公司” 切入大健康产业为例

3.   集团资源整合之路， 改革与创新（仁和、蕲春、邮轮、医疗、体检…）

届时，付彬彬将偕同另外数位，中国老年产业细分领域本土创新引领者和 “ 隐形冠军 ” ，首次汇聚一堂，利用难得宝贵机会，深度剖析对行业及市场趋势变化、机会挑战的深刻洞察，以及创新路上的经验和共性难点的破解之道。

老龄产业细分领域本土创新实践 I

《蜗牛故事》深度分享会

时间 : 6月15日（周五）09 : 00 - 17 : 00

地点 : 上海普陀区中山北路2020号（地铁4号线，7号线镇坪路站），申养望年荟（谢绝空降）

主办：蜗牛故事、Age Club

奖赏：但凡出席过蜗牛线下活动的粉丝，透过工作人员亚南的微信号：13683690327 报名，将获得该场活动惊喜折扣。

议程 ： 

09 : 00 - 09 : 40    新老年消费群体崛起——老年产业营销渠道重构与创新要点Ageclub / 段明杰

09 : 40 - 10 : 20 长期照护服务创新——如何将传统非标服务标品化的互联网交易与运营实践探索

小柏家护 / 赵霞

10 : 20 - 11 : 00 “互联网+居家养老”服务创新——服务20万家庭后对行业趋势及家庭各类需求延展的思考

养老e周刊 / 孙黎

11 : 00 - 11 : 40 在大健康的海洋里扬帆远航——央企大健康业务创新思考

招商局蛇口股份 / 付彬彬

11 : 40 - 12 : 10 现场答疑

12 : 10 - 13 : 00 午歇

13 : 00 - 13 : 40 新老人、新需求、新零售——如何理解和满足潜力巨大的银发消费品市场？

银发无忧 / 王剑峰

13 : 40 - 14 : 20 智慧照护未来创新趋势——如何为机构/社区/居家养老的痛点问题解决赋能

麦麦养老 / 何畏

14 : 20 - 15 : 00 老年产业的社会企业发展模式探索与适老化创新实践经验分享

朗力养老 / 刘英

15 : 00 - 15 : 40 线上老年文娱平台创新——快速获得超过2亿流量的经验分享与老年IP创新实践

北京大妈有话说 / 李京兴

15 : 40 - 16 : 40 现场答疑

16 : 40   结束

蜗牛故事养老LOS.